Il caso
Due condomini avevano presentato ricorso per la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio, contestando una serie di gravi irregolarità gestorie: mancata convocazione assembleare dal 2017 al 2022, approvazione cumulativa di bilanci relativi a più annualità in un’unica seduta, convocazioni assembleari non conformi alla legge, e mancata indizione di assemblea per l’installazione di un ascensore — questione particolarmente rilevante per i ricorrenti, portatori di handicap con problematiche di mobilità.
Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, con decreto del 22 maggio 2023 (r.g.c. 5760/2022), ha rigettato il ricorso. Giudice relatore: la dottoressa Maria Lavinia Fanelli.
Il principio: il tribunale può, non deve procedere alla revoca
La sentenza afferma un principio che vale la pena sottolineare con chiarezza. È vero che gli articoli 1129 e 1130 del codice civile stabiliscono che alcune gravi irregolarità commesse dall’amministratore possono comportarne la revoca. Però è anche vero che, qualora queste gravi irregolarità — previste a titolo esemplificativo, non tassativo — si verifichino, il tribunale può, non deve procedere alla revoca.
Il giudice è chiamato a valutare le ragioni del ritardo. Nello specifico, la sentenza indica i parametri da considerare: se ci sia stata negligenza, incapacità, inerzia o malafede dell’amministratore, oppure se vi siano state problematiche e difficoltà oggettive che esulano dal suo mandato. E poi — passaggio ulteriore — occorre vedere se vi sia stata una lesione concreta dei diritti dei condomini: ammanchi, morosità, difficoltà nella gestione ordinaria e straordinaria.
Il ruolo dell’ATER e la buona fede dell’amministratore
In questo caso specifico il Tribunale non ha revocato l’amministratore perché il condominio era contraddistinto da una particolarità rilevante: la maggioranza dei millesimi era in capo all’ATER, ente parastatale che — a causa del proprio grave stato di dissesto finanziario — aveva sostanzialmente adottato comportamenti ostruzionistici nei confronti della gestione condominiale. Assemblee regolarmente convocate andavano deserte per mancata partecipazione dell’ente, o non raggiungevano il quorum deliberativo per opposizione dello stesso.
In quella situazione, l’approvazione cumulativa di più bilanci in un’unica seduta non era frutto di inerzia o malafede dell’amministratore, ma la conseguenza diretta di ostacoli oggettivi che avrebbero verosimilmente paralizzato chiunque fosse stato al suo posto. E quella stessa approvazione aveva in definitiva prodotto un vantaggio per il condominio, consentendo di azionare un decreto ingiuntivo per recuperare il credito verso l’ATER.
Per tale motivo il Tribunale ha ritenuto sussistente la buona fede dell’amministratore e ha rigettato il ricorso — pur ammonendo che, per il futuro, l’obbligo di gestione annuale e le modalità di convocazione previste dalla legge dovranno essere rispettati.
Una conferma coerente con la linea del Tribunale di Roma
Questa sentenza si inserisce in modo coerente nell’orientamento già espresso dalla stessa sezione nei procedimenti 3952/2024 e 532/2024. Il filo conduttore è sempre lo stesso: la violazione formale è un punto di partenza, non un automatismo. Il giudice deve andare oltre e valutare nel merito la condotta dell’amministratore, le ragioni che l’hanno determinata e le conseguenze concrete per il condominio.
Chi promuove un ricorso per la revoca non può limitarsi a documentare l’irregolarità. Deve dimostrare che quella irregolarità è figlia di negligenza, incapacità o malafede — e che ha prodotto un danno reale o potenziale per i condomini. In assenza di quegli elementi, anche una gestione formalmente irregolare può non bastare.
Riferimenti giurisprudenziali:
- Sentenza del Tribunale di Roma del 24.5.2023 (r.g.5760/2022)
