Il caso

Undici condomini avevano presentato ricorso per ottenere la revoca giudiziale del loro amministratore di condominio — in carica da oltre trent’anni — lamentando la mancata presentazione e approvazione dei rendiconti condominiali per cinque annualità consecutive (dal 2018/2019 al 2022/2023), con conseguente omessa convocazione dell’assemblea entro il termine di centottanta giorni dalla chiusura di ciascun esercizio.

Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, con decreto del 3 luglio 2024 (r.g.c. 532/2024), ha rigettato il ricorso. Giudice relatore: la dottoressa Elena Fulgenzi, già relatrice nel procedimento 3952/2024 che aveva affrontato la medesima questione (trattata in questo articolo).

Gli stessi principi, confermati

La sentenza emessa nell’ambito del procedimento 532/2024 afferma gli stessi principi già espressi nel procedimento 3952/2024. Anche in questo caso c’è stata la violazione della mancata convocazione e approvazione del bilancio nel termine di 180 giorni — ipotesi che rientra certamente nella fattispecie e costituisce un’irregolarità ex articolo 1129, comma 12, del codice civile.

Ma anche in questo caso il Tribunale precisa: tale condotta non determina automaticamente una valutazione di gravità dell’operato dell’amministratore.

Il ragionamento: elenco esemplificativo e lesione del vincolo fiduciario

Il codice civile tipizza alcune ipotesi che costituiscono gravi irregolarità, ma quell’elenco è esemplificativo, non tassativo. Questo significa che può ricomprendere anche ipotesi non espressamente previste, e — specularmente — che il semplice rientrarvi non è di per sé sufficiente a giustificare la revoca.

Il Tribunale precisa nuovamente qual è il compito del giudice: deve valutare la grave irregolarità, che rimane sempre un elemento di base, un parametro di orientamento. Ma poi deve apprezzare e valutare la sussistenza in concreto della lesione del vincolo fiduciario tra amministratore e condominio. La grave irregolarità, quindi, è sempre un parametro, ma non è la causa per la quale si deve procedere con la revoca.

Perché anche in questo caso il ricorso è stato rigettato

L’amministratore resistente aveva documentato una gestione attiva: aggiornamenti costanti ai condomini nel periodo pandemico, assemblee tenute, approvazione di preventivi e modifiche regolamentari, azioni legali per il recupero di morosità condotte con successo e in coordinamento con i consiglieri condominiali.

Il Tribunale ha ritenuto che, in assenza di specifici pregiudizi derivanti dal ritardo e alla luce della complessiva gestione del condominio, la violazione del termine non fosse sufficiente a giustificare la revoca. Da notare una sfumatura rispetto al caso 3952/2024: qui il decreto rileva che l’amministratore non ha fornito motivi seriamente apprezzabili per il ritardo — e proprio per questo le spese, pur compensate, vengono addebitate in parte alla sua condotta.

Una linea giurisprudenziale che si consolida

Due decreti, stesso collegio, stessa relatrice, stessa data sostanziale, stesso esito. Non si tratta di coincidenza: è una linea interpretativa che si consolida. Il Tribunale di Roma sta costruendo in modo coerente un orientamento preciso su questo tema.

Chi intende promuovere un ricorso per la revoca dell’amministratore non può affidarsi alla sola violazione formale del termine di 180 giorni. Deve documentare il pregiudizio concreto o potenziale che ne è derivato, e dimostrare che quella violazione ha inciso sul vincolo fiduciario alla base del rapporto di amministrazione. Senza quegli elementi, il ricorso rischia di essere rigettato — e le spese, nella migliore delle ipotesi, restano compensate.

Riferimenti giurisprudenziali:

• Sentenza del Tribunale di Roma del 10.7.2024 (r.g.532/2024)