Il caso

Una condomina aveva presentato ricorso per ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio, lamentando il mancato rispetto del termine di centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio per la convocazione dell’assemblea e l’approvazione del rendiconto condominiale — in violazione dell’articolo 1129, comma 12, n. 1, del codice civile. I ritardi erano pluriennali e riguardavano i rendiconti dal 2021 al 2023, con precedenti analoghi già negli anni precedenti.

Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, con decreto del 10 luglio 2024 (r.g.c. 3952/2024), ha rigettato il ricorso.

Una disamina chiara della normativa

Il pregio di questa sentenza sta nel fare una disamina chiara e precisa della questione attinente alla revoca dell’amministratore per grave irregolarità.

Il Tribunale specifica che il mancato rispetto del termine di 180 giorni non comporta in automatico la revoca dell’amministratore per gravi irregolarità. L’articolo 1129 raccoglie e prevede una serie di ipotesi che rappresentano delle gravi irregolarità, ma il loro elenco è meramente esemplificativo e non tassativo. Non è quindi sufficiente che si verifichi una delle irregolarità previste dalla norma: alla violazione bisogna aggiungere una grave negligenza e un danno, anche solo potenziale, nei confronti del condominio.

Il ragionamento del giudice: due passaggi necessari per la revoca dell’amministratore di condominio

La sentenza spiega in sostanza che il giudice deve prendere le ipotesi previste dall’articolo 1129 come base di partenza, tenendo sempre presente che quell’elenco è meramente esemplificativo. Poi — e questo è il secondo passaggio — deve apprezzare che vi sia stata in concreto la lesione del vincolo fiduciario tra amministratore e condominio, e quindi il danno. Solo in quel caso, con il relativo nocumento, si può provvedere alla revoca.

Non è quindi automatica. Per fare un paragone con il diritto penale: non è come una norma a fattispecie vincolata, dove al verificarsi di una delle ipotesi previste dall’elenco dell’articolo 1129 scatta automaticamente la revoca perché si è in presenza di una grave irregolarità. La condotta va apprezzata nel merito.

Perché nel caso concreto il ricorso è stato rigettato

L’amministratrice aveva documentato una situazione di partenza oggettivamente difficile: aveva preso in carico un condominio con gravi problemi finanziari lasciati dalla gestione precedente, aveva dovuto avviare un ricorso d’urgenza per ottenere la documentazione dal predecessore, aveva gestito numerosi contenziosi e tenuto 97 riunioni assembleari nel corso del mandato. Il ritardo nell’approvazione dei rendiconti non era frutto di colpevole inerzia.

Il Tribunale ha ritenuto che, in assenza di specifici pregiudizi derivanti dal ritardo e alla luce della complessiva gestione del condominio, la violazione del termine di 180 giorni non fosse sufficiente a giustificare la revoca. Le spese sono state integralmente compensate — riconoscimento implicito che il ritardo c’era, ma non raggiungeva la soglia della grave irregolarità.

Conclusione

Questa sentenza è utile perché mette ordine su un punto spesso frainteso: l’irregolarità tipizzata dall’articolo 1129 è una condizione necessaria ma non sufficiente. Chi intende presentare un ricorso per la revoca dell’amministratore non può fermarsi alla constatazione formale della violazione, ma deve documentare anche il pregiudizio concreto o potenziale che ne è derivato. Senza quella prova, il ricorso rischia di essere rigettato.

Riferimenti giurisprudenziali:

• Sentenza del Tribunale di Roma del 6.9.2024 (r.g.3952/2024)